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出租人出卖房屋时通知义务的履行

【裁判要旨】

出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，对该通知义务的履行不仅应理解为在首次出卖时通知承租人出卖租赁物并告知具体的出卖条件（价格、付款方式等），以便承租人决定是否购买,还包括在承租期内首次出卖不成后，再次出卖时，若承租人没有放弃优先购买权，出租人仍要履行相应通知义务，通知义务并非仅指首次出卖；出租人履行通知义务后改变了出卖条件，出卖条件更为优惠的，也要履行通知义务，否则就侵犯了承租人的优先购买权。

【案情】

原告：成水红。

被告：启东市农村信用合作联社（以下简称启东联社）。

被告：陆燕飞。

原告成水红系启东市吕四供销商业公司职工，于2001 年前已承包经营该公司位于启东市吕四港镇港闸路140号的两间门面房。2001年，该门面房被以资抵贷归被告启东联社所有。其后，原告向被告启东联社租赁该门面房至2005年12月31日。2006 年1 月8日，原告又与被告启东联社授权的其下属非法人分支机构原启东联社大洋港信用社订立了一份财产租赁合同，该合同为被告启东联社预先制定的格式条款合同。双方约定原告承租该门面房，租赁期限为2006年1月1日至2006年12月31日；租金及其支付期限为2006年5月20日前支付租金5000元。该合同同时约定，租赁期间如遇中途出售，本合同自动终止，承租方享有优先购买权；租赁期限届满前10日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同。2006年5月20日，原告向被告启东联社支付租金3000元。2006年10月，启东联社决定出卖该门面房，并委托南通恒源拍卖有限公司拍卖。在该公司的拍卖清单中，对该门面房在租赁情况栏记载“出租”；在租赁期限栏记载“至2006.12.31”。该公司分别于2006年10月12日和11月2日进行拍卖，原告均参与竞买，两次拍卖均流拍。原告仍继续使用该门面房，被告启东联社未提出异议，双方也未重新签订租赁合同。

之后，启东联社委托南通佳德利拍卖有限公司拍卖该门面房，该公司于2007年1月30日在南通日报刊登拍卖公告，定于2月9日进行拍卖。拍卖公告中质量（瑕疵）栏中注明该门面房“划拨土地已租赁”。被告启东联社未通知原告成水红。被告陆燕飞出价15万元竞买该房屋并于当日签署了拍卖成交确认书，2月11日付清成交价款。2月14日，被告启东联社下属吕四信用社在该门面房张贴通知，告知原告该门面房已出售给他人，要求原告于3月8日前搬出。3月13日，原告致函被告启东联社和吕四信用社，要求在同等条件下买受该门面房。3月21日，原告向启东市人民法院提起诉讼，请求法院确认两被告之间的房屋买卖合同无效。

【审判】

江苏省启东市人民法院经审理认为，原告与经被告启东联社授权的大洋港信用社订立的财产租赁合同，除因第五条第一款（系格式条款）“在出租期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三人，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移情况。”排除承租方的法定优先购买权而无效外，其余内容未违反法律规定，应为有效。该合同虽是原告与大洋港信用社签订的，但大洋港信用社系受被告启东联社授权处分其财产，故该合同对启东联社有约束力。该租赁合同期满后，原告成水红继续使用租赁物，被告启东联社未提出异议，根据合同法第二百一十五条、第二百三十六条规定的精神，此时原告与被告启东联社仍存在租赁合同关系，只不过租赁期限为不定期，原告成水红仍是该争讼房屋的合法承租人，据此，依照合同法第二百三十条、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条的规定，判决被告启东联社与被告陆燕飞订立的标的物为启东市吕四港镇港闸路140 号门面房两间的买卖合同无效。

【评析】

一、房屋租赁合同中承租人优先购买权的约定效力

合同法第二百一十五条、第二百三十六条规定了房屋租赁合同期满或解除后，承租人仍使用原租赁物出租人未提出异议的，此时的租赁关系仍然存在，但租赁期限为不定期。本案租赁合同解除后，原告成水红仍继续使用租赁物，被告启东联社未提出异议。在被告启东联社先后委托两家拍卖公司的拍卖文件中，也均载明拍卖标的物上存在租赁，由此可见，被告启东联社是明知且认可这种租赁关系的，本案原告是该争讼房屋的合法承租人。关于当事人在租赁合同中对优先购买权的约定。合同法第二百三十条关于房屋承租人优先购买权的规定，是强制性规范，不论租赁双方在租赁合同中是否约定优先购买权，作为房屋承租人都享有优先购买权。如果租赁双方在租赁合同中约定排除了承租人的优先购买权，那么承租人是否仍享有优先购买权？由于合同法第二百三十条并没有约定优先的规定，因此，在合同中排除承租人优先购买权的条款无效，承租人仍享有优先购买权。在本案租赁合同格式条款第5条第1 款“在出租期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三人，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移情况。”有排除承租人优先购买权之意，该条款应该无效。该合同第九条约定，租赁期间如遇中途出售，合同自动终止，承租方享有优先购买权。对该约定应当这样理解：当双方约定的合同解除条件“中途出售”成就，即被告启东联社决定出卖租赁物时，租赁合同解除，但原告享有优先购买权。

二、出租人通知义务的履行

出租人在首次出卖时应通知承租人出卖租赁物并告知具体的出卖条件（价格、付款方式等），以便承租人决定是否购买，这无任何争议。但关于通知义务的履行还有几点需要厘清：

一是出租人再次出卖已租赁房屋，上次通知对再次出卖的效力。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。对该通知应理解为在通知承租人出卖租赁物的同时应当告知具体的出卖条件（价格、付款方式等），以便承租人决定是否购买。由于实践中出卖房屋并非能一次成功，若出租人在首次出卖不成功的情况下再次出卖，是否仍应再次履行通知义务。这应根据不同情况也应有所不同。1.当出租人首次通知时，承租人表示放弃优先购买权或承租人表示在任何条价格或条件下都不会购买时，出租人再次出卖时可以不再通知承租人。2.当出租人首次通知时，承租人没有表示放弃优先购买权，只是认为价格或条件有待讨论，这种情形下，出租人再次出卖仍应再次通知承租人，前次通知对再次出卖行为无效。因为承租人没有放弃优先购买权，表明承租人在相应价格及条件下仍可能愿意购买所承租的房屋，出租人再次出卖房屋若不通知承租人，导致承租人无法行使优先购买权，就侵犯了承租人的优先购买权。

二是出租人履行通知义务后，改变出卖价格、条件等是否应再次告知承租人。在通知承租人出卖房屋的价格或条件后，出租人在随后的出卖过程中改变了具体出卖价格或条件，尤其改变后的价格或条件比先前通知的价格或条件更为优惠，在承租人没有表示放弃优先购买权的情况下仍有告知承租人的义务。

这主要基于以下几点考虑：1．承租人没有表示放弃优先购买权，表明承租人仍有购买该出租房屋的意愿，只是对出租人通知的价格或条件有犹豫，既然出租人事后以更优惠的价格或条件出卖，在新价格或条件下承租人当然拥有优先购买权，出租人不另行告知新的价格或条件，承租人无法再次行使购买权，很显然侵犯了承租人的优先购买权。2．防止出租人与其他购买人串通损害承租人的权益。在改变为更为优惠的价格或条件后若出租人无义务再次通知，出租人完全可以在通知时故意提高价格或条件，在承租人拒绝该价格或条件后，其以更优惠的价格或条件将房屋出卖给自己“意定”的买受人，从而达到规避并侵犯承租人优先购买权的目的。在该种情况下，若该出租房屋已经被出卖，承租人完全可以侵犯优先购买权请求法院宣告买卖无效。3．通知的内容是出卖的意图还是具体的出卖条件。出卖人与第三人买卖合同不成立，没有确定的合同条款则不存在同等条件，优先购买权便没有成立基础。所以，通知的内容不仅仅是出卖的意图更是具体的出卖条件，只有这样，才能确定优先购买权人在该具体出卖条件下是否愿意购买，从而保全或丧失其在该具体条件下的优先购买权。从这种意义上说，如果出卖人对第三人降低了出卖条件，其仍负有向优先购买权人通知的义务，原因在于通知的内容发生了变化。

三、以拍卖方式出卖租赁房屋的通知义务履行问题

拍卖作为一种特殊的买卖方式，以价高者得为原则，并无同等条件可言。在拍卖程序中，竞买人获得最终的成交价完全依据合法程序进行的，如果在拍卖成交后，允许行使优先购买权，以竞买人的成交价购买房屋，则该行为违背了拍卖法的规定，致使竞买人的利益难以保障，产生行使优先购买权与拍卖法的冲突。

优先权的立法精神无非有两点：其一，保护承租人的利益，使承租的房屋处于稳定状态。法律规定承租人优先购买权主要是为了防止因房产关系过大变动或变动太随意而影响承租人的工作和生活，是为确实保障承租人生存利益的居住权。其二，降低交易成本，防止造成不必要的社会资源浪费。据此，以拍卖方式出卖租赁房屋的通知问题，应从以下两点分析：

一是拍卖前合理期限内通知承租人是必须的。拍卖可分为司法拍卖和民事拍卖，民事拍卖又有自行拍卖和委托拍卖之分。拍卖法对于作为拍卖中介人的拍卖企业进行委托拍卖作了具体规定，但未调整公民、法人拍卖自己财产的自行拍卖行为。承租人的优先购买权是一种法定权利，拍卖法中并未明确规定在以拍卖方式出卖房屋时，房屋承租人不能行使优先购买权，不能简单地以特别法优于一般法为由而剥夺承租人的法定优先购买权。否则，不但有违法之嫌，也会以保护一种利益为名而损害在先的另一利益。况且，即便是具有强制性的司法拍卖，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14 条和第16 条也充分保护了优先购买权人的权益，在民事拍卖中亦有参照作用。自然人委托拍卖自有房屋，只是出卖的一种方式，自然应受合同法第二百三十条的约束。否则，出租人为了规避承租人行使优先权而以委托拍卖的方式转让房屋，承租人的法定权利便只是一句空话而已。

至于采用拍卖方式的通知义务由谁来承担，委托方抑或是拍卖方，因为合同法第二百三十条，义务主体已限定是出租人，不能因为出卖方式变化而有所改变。委托方即房屋出租人负有不可推卸的责任，他有义务通知承租人，而且他比拍卖方通知更方便、更快捷。至于拍卖方，其只是接受出租人的委托，通过特定方式协助出租人出卖房屋，其与承租人并无直接关系，应无通知义务。

二是拍卖公告不能代替通知。首先，拍卖公告与履行优先购买权的通知有本质差别。根据合同法第十五条之规定，拍卖公告属于要约邀请，其目的在于吸引更多的竞买人和保证拍卖活动的公正性，其公告的对象是不特定人。因此，拍卖公告并不是针对房屋承租人而提出的，其与房屋出租人的通知义务在通知、公告的义务主体、对象范围、期限要求以及目的内容等方面均不相同。其次，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14 条第1 款规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买人或者其他优先权人于拍卖日到场。”从该规定可见，法院司法拍卖程序中，须对优先购买权人单独书面或以能够确认收悉的方式进行通知。此进一步说明：拍卖行发布的拍卖公告不能代替对承租人行使优先购买权的通知。因此，拍卖人履行拍卖法上的公告义务的行为，与出租人对承租人通知义务的履行不同，不能代替法律规定的对承租人行使优先购买权的通知。

本案中，由于被告启东联社采取拍卖这种特殊的买卖形式，在其告知原告出卖讼争房屋时并未告知出卖条件，此时原告尚无法行使优先购买权。在拍卖形式下如何实现优先购买权，法律未作明确规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条第1 款规定，虽系针对人民法院民事执行程序中的拍卖所作的规定，但由于目前相关的法律未就拍卖形式下优先购买权的实现方式作出规定，因此，依照法律适用的一般原理，该规定对其他拍卖也应有参用价值。在原告具有优先购买权的情况下，由于在每次拍卖前出租人均无法告知出卖的价格和条件，承租人亦无法行使优先购买权，只能每次拍卖均视为变更了价格或条件。由此，出租人必须每次拍卖均有义务通知承租人，以便承租人在拍卖中行使权利。所以本案中被告启东联社委托进行第三次拍卖是否负有通知原告的义务是显而易见的。在多次拍卖的情形下，被告启东联社仍然负有通知义务。

综上所述，原告在本案讼争房屋上具有优先购买权，被告启东联社未履行通知义务，侵害了原告的优先购买权，判决两被告通过拍卖而订立的房屋买卖合同无效是恰当的。

案号：（2007）启民一初字第2241 号

（作者:孙贵斌 单位：江苏省启东市人民法院）

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