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商品房交易的风险提示

❖ 宣传资料上的广告和销售人员的口头承诺不可轻信

风险提示：购房者不可轻信开发商宣传资料上的广告和销售人员的口头承诺，如果宣传资料上载明的广告及销售人员的口头承诺是你购买房屋的重要条件的话，一定要将相关优惠和承诺记载到合同中。

❖ 购房者不可仅以房屋存在瑕疵为由拒绝接房

风险提示：开发商在取得“两书一证”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工合格证》后，就达到了交房的条件，如果开发商按照合同约定的方式通知购房者前来接房，购房者逾期不接房的，视为房屋已经交付，购房者需承担房屋交付后的风险。如果房屋存在瑕疵，购房者有权要求开发商整改，并可以要求其支付相应的损失。

❖ 开发商超过约定的期限没有给购房者办理权证的，应当承担违约责任

风险提示：房地产交易办理权证期限以购房合同约定为准，如果开发商逾期办证，购房者应当积极向其主张权利，开发商拒不支付违约金的，购房者可以通过法律途径维护自己的权益。

❖ 购房者承担没有按揭贷款成功的责任

风险提示：办理按揭贷款是购房者的义务，开发商只有配合的义务，故购房者在买房子的时候需要对自己能否办下来按揭贷款有一个预估。如果销售人员承诺帮助办理按揭贷款，需要将此承诺明确写在合同中。

❖ 房屋实际面积与合同面积严重不符

风险提示：图纸面积和交房面积很难精确到100%，允许有误差所以规定了3%的面积浮动。有时购房者会发现交房时面积误差率超过了浮动的范围，钱交了面积却少了。根据相关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，若超过3%买房人可要求退房并主张返还已付购房款及利息。在此提醒，在签订合同时应注意约定细节。因此建议买受人在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都做约定。

❖ 定金/订金纠纷

风险提示：购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。定金，具备担保性质，需要注意的是如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。而订金不具备担保性质，是交易过程中的预付款。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”即可。

❖ 一房多卖

风险提示：一旦在交易中发现一房多卖的情况，要及时收集签约时间，付款时间、占有时间及为何没有及时办理过户等相关证据并及时向法院提起诉讼，同时进行财产保全，由法院综合判断房屋归属，在无法保证获得房产的同时也可以通过保全的财产降低自身的财产损失。

❖ 购买房屋被法院查封

风险提示：有些情况下，在交易过程中会发现所购房屋被法院查封无法过户，此时应及时积极应对。根据相关司法解释的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。程序：1、与查封法官沟通了解案情，请求法院主动解封；2、与被执行人沟通，要求其提供抵押或担保解除查封；3、与执行申请人沟通，告知其实际情况，要求其主动申请解封；4、申请执行异议，提交证据材料，异议成立法院主动解封；5、提起执行异议之诉。